相続税対策のリフォームとは? 生前贈与する方法や小規模宅地の特例なども解説


リフォームが相続税対策になる理由をご存じでしょうか? 「できれば相続税対策をしたいけど、どんなリフォームが対象になるのか」「考えているリフォームは相続税対象なのか?」など、リフォームの相続税対策で悩んでいる方は多いはずです。

本記事では、節税対策になるリフォームなどについて解説します。

  1. リフォームが相続税対策になる理由は?
  2. 節税対策になるのはどんなリフォーム?
  3. リフォーム資金を生前贈与する方法も
  4. 二世帯住宅で小規模宅地等の特例が適用できる
  5. リフォームの相続税・節税対策に関してよくある質問

この記事を読むことで、リフォームと税金のかかわりが分かります。相続税や節税対策で気になっている方はぜひ参考にしてください。

1.リフォームが相続税対策になる理由は?

最初に、リフォームが相続税対策になる理由をチェックしておきましょう。

1-1.大幅に縮小された相続税の基礎控除額

平成25年度の税制改正で、相続税の基礎控除額が大幅に縮小されたことでリフォームが相続税対策として注目を集めるようになりました。改正前は「5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)」でしたが、改正後は「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」となります。つまり、定額控除が2,000万円、法定相続人比例控除分も1人あたり400万円も減ったことになるのです。そのため、改正の影響でこれまで課税対象でなかった人も相続税対策が必要になります。

1-2.相続税対策の基本は相続財産を減らすこと

税制改正によって、これまで課税対象でなかった人も相続税対象になり、税制前はリフォームが相続税対策として有効とされていましたが、改正後はその効果が半減してしまいました。けれども、改正後でもリフォームで税制対策を行うことは可能です。ここで大切なポイントは、相続財産を減らすことになります。よって、リフォーム代金を負担することで相続予定の財産を減らすということがポイントです。また、特例の適用を受けることで相続財産となる不動産の相続税評価額を減額する方法もあります。

2.節税対策になるのはどんなリフォーム?

それでは、節税対策になるのはどんなリフォームなのでしょうか。

2-1.固定資産税の減額措置が受けられる

リフォームにおける節税対策は、固定資産税の減額措置を受けることができます。固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産の所有者に課税される地方税のことです。しかし、どのようなリフォームでも受けられるというわけではありません。固定資産税の減額措置対象は、50万円以上の工事費用をかけたリフォームです。たとえば、省エネ改修工事・耐震改修工事・バリアフリー改修工事などがあります。ただし、改修工事完了後の3か月以内に必要書類をそろえて自治体に申告する必要があるため、忘れないようにしなければなりません。それぞれ要件も異なるのでホームページ等でチェックしましょう。

2-2.リフォームの内容はケースバイケース

相続税対策として効果的なリフォームといってもケースバイケースです。住宅の状態や内容によってさまざまな組み合わせができたり、お得な料金でリフォームできたりすることもあります。中でも、特に押さえておきたいポイントが増改築で床面積を変えないことです。建て替えや大規模な増改築は建築確認申請書を提出する必要があります。すると、増改築で床面積が増えることで固定資産税の評価額が上がってしまい、相続税の評価額も高くなってしまうのです。だからこそ、相続税節税のためには、建築確認申請書の提出が必要ないリフォームをおすすめします。

2-3.リフォームで受けることができる所得税の控除

要件に合うリフォームを行うと、所得税の控除を受けることができます。たとえば、リフォームした翌年に確定申告を行うと、控除分を適用した金額が還付金として戻ってくる仕組みです。リフォームにかかわる所得税の控除には、投資型減税・ローン型減税・住宅ローン減税の3つがあります。ローン型減税と住宅ローン控除は併用できませんが、リフォームによってそれぞれの控除を受けることが可能です。

3.リフォーム資金を生前贈与する方法も

リフォーム資金を生前贈与する方法について解説します。

3-1.財産を減らす方法の1つ「生前贈与」

先述したとおり、相続財産を減らすことが相続税対策の基本となりますが、財産を減らす方法の1つに生前贈与があります。生前贈与とは、生存している個人から別の個人へ財産を無償で渡すことです。基本的に、財産は亡くなった後に相続されるものですが、生前贈与を行うことで相続税の課税対象となる財産を減らすことができます。ただし、生前贈与の際に贈与税が課税されることになるので注意が必要です。また、生前贈与の方法には、暦年贈与と相続時精算課税制度の2つの方法があります。

3-2.暦年贈与と相続時精算課税制度

暦年贈与は、贈与税の基礎控除といわれる贈与で、1月1日~12月31日までの1年間に贈与された金額が110万円以下であれば贈与税が課税されません。110万円を超えた部分から贈与税が課税されることになります。一方、相続時精算課税制度は、贈与があった年の1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子や孫へ贈与することができる制度です。この場合、最大2,500万円までまで贈与税が課税されません。ただし、年間で2,500万円という意味ではなく、1人からの最大の贈与が最大2,500万円という意味になります。
なお、2,500万円を超えた部分には一律20%の贈与税が課税されることになるので注意が必要です。

3-3.非課税枠の適用を受けることができる特例

贈与税には、非課税枠の適用を受けることができる特例があります。たとえば、直系尊属となる父母または祖父母から増改築のための資金贈与を受けた場合、一定額までは贈与税が非課税対象になるのです。ただし、特例適用の限度額は、対象住宅にかかわる契約の締結日と住宅の種類によって異なります。また、特例と適用を受けるためには以下の条件を満たさなければなりません。

  • 贈与を受けた時点で日本国内に住所を有している
  • 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上である
  • 贈与を受けた年の所得金額合計が2,000万円以下
  • 直系尊属からの贈与であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅所得等資金の全額をあてて、家屋の新築または増改築を行うこと
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、または同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であること
  • 受贈者の配偶者・親族など特別な関係にある人から住宅用の家屋を取得したものではないこと。また、これらの方と請負契約によって新築または増改築等を行っていないこと
  • 平成26年分以前に旧非課税制度の適用を受けていないこと

4.二世帯住宅で小規模宅地等の特例が適用できる

二世帯住宅の場合、小規模宅地等の特例が適用できる可能性があります。ここでは、その特例に関して詳しく説明しましょう。

4-1.土地の評価を最大80%下げることができる

被相続人が住居していた自宅の場合、小規模宅地等の特例が適用でき、土地の評価を最大80%まで下げることができます。土地の評価が下がれば、その分だけ相続税を減らすことが可能です。基本的に、二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

前提条件

  • 同一の建物内に二世帯が居住している
  • 二世帯住宅の敷地名義が親になっている
  • 子は親に対して家賃の支払いをしていない

適用者の条件

  • 配偶者が適用する場合:特別な要件はなし
  • 配偶者以外が適用する場合:相続税申告期限後も対象となる二世帯住宅に所有者として居住すること

4-2.特例の適用を受けるためには区分所有登記を行っていないことが大事

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、区分所有登記を行っていないことが重要となります。区分所有登記とは、二世帯住宅をそれぞれ1戸の住宅として別々に登記を行うことです。つまり、別々の住宅として登記されていれば、小規模宅地等の特例を受けることはできません。区分所有登記の建物は居住スペースによって所有者が変わりますが、区分所有登記でない建物は建物も土地もすべて親が所有者となります。

4-3.特例の適用を考慮した二世帯住宅へのリノベーション

特例の適用を考えて、二世帯住宅へのリノベーションが増加しています。これまでは、親世帯が住居している部分に対応する土地のみの対象となっていましたが、改正後は子世帯が居住している部分も対象になったからです。前述したように、土地の評価額を最大80%減らすことができるため、土地の評価額が1億円の場合は2,000万円まで減額できるということになります。二世帯住宅のリノベーションの中でも人気があるのは、親世帯と子世帯のプライバシーがきちんと守られている方法です。共有するのは玄関・浴室・リビングだけにして、ほかの部屋は別々にするというリフォーム方法があります。プライバシーが完全に守られると同時に、子世帯と親世帯の適度なコミュニケーションも撮ることができる一石二鳥のプランです。

5.リフォームの相続税・節税対策に関してよくある質問

リフォームの相続税・節税対策に関する質問を5つピックアップしてみました。

Q.リフォーム節税対策の具体例は?
A.省エネリフォーム+バリアフリー改修でローン型減税が適用できるリフォームの節税対策があります。ローン型減税は自分が居住する住宅において、省エネ・バリアフリー改修で一定要件を満たす改修工事を行う場合が対象です。かつ、返済期間5年以上のリフォームローンを利用することが前提となります。ローン型減税の場合、省エネ改修+バリアフリー改修の併用ができる点が大きなポイントでしょう。併用する場合は、控除限度額を合算して計算することになります。

Q.住宅資金贈与の非課税枠の注意点は?
A.特例が適用されるのは、直系尊属間の贈与に限られます。つまり、配偶者の親がリフォームに使うお金を用意してくれたとしても非課税の扱いにはできません。直系尊属間でなければ住宅資金贈与の非課税枠が適用できないので注意してください。また、父親と祖父が同年に住宅用資金を贈与する意向で非課税枠を超えてしまう場合は、暦年贈与や相続時精算課税制度との併用が可能です。

Q.賃貸併用住宅への建て替えも特例の対象になるのか?
A.自宅の一部をアパートなど賃貸併用住宅に建て替える方法も相続税対策になります。賃貸併用住宅の大きなメリットは、特例の特定住居用宅地の適用が受けられない土地でも評価額を下げることができる点です。自宅を子どもに相続させる際は、特例の特定住居用宅地の適用が可能ですが、別居している家族はなかなか実現できないでしょう。

Q.相続対策としてリフォームを行う際の注意点は?
A.相続予定の財産を減らすことが1番の目的だということです。そのため、被相続人となる人がリフォーム資金を負担せずに、相続人となる人が負担してしまうと相続財産を減らすことができません。自分たちのやりたいようにリフォームしたいから資金も自分たちで支払うと意地を張らず、お金は両親が支払ってくれることで相続対策に効果が期待できます。後悔しないためには、相続対策としてどんなリフォームができるのか、どんな相続税対策があるのか把握することが大切です。

Q.リフォーム業者選びのポイントは?
A.できれば、リフォーム実績がある業者を選びましょう。増改築・耐震・バリアフリーなど、あらゆるリフォームプランに対応している業者ほど柔軟に適切なプランを用意してくれます。複数の業者を比較することで、自分に合ったリフォーム業者が分かりやすくなるでしょう。静岡県浜松市を中心にリフォーム事業を展開している造研では、無料相談を受けつけています。お悩みの方は1度ご相談ください。

まとめ

相続税対策として、リフォームに注目が集まっています。相続税対策となるリフォームはケースバイケースですが、固定資産税の減額措置や非課税枠の適用・二世帯住宅へのリノベーションなどさまざまです。どんなリフォームが相続税対策になるのか、どうすればリフォーム費用を抑えることができるのかなど、知っておくことが大切でしょう。また、悩んだ際には、施工実績があるリフォーム業者に相談することをおすすめします。